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Avvocato
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Cava de' Tirreni
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Desiderate porre quesiti all'avvocato Riccardo Senatore?
Scrivete una e-mail a:
avvocato@cavanotizie.it
e riceverete una risposta su questo sito
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Cava de' Tirreni
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L'avvocato Riccardo Senatore, 42 anni, svolge la professione forense dal 1988; il suo studio si occupa prevalentemente della materia civilistica ed in particolare delle problematiche relative alla proprieta'.
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Scrive Achille
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Cava de' Tirreni
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Quali obblighi sussistono per un fratello di dover far fronte a debiti contratti con banche ed altri creditori da parte di fratello, poi deceduto ? Debiti esorbitanti reclamati dai creditori tali da superare ampiamente il valore dei beni posseduti dal fratello supersite, consistenti in una casa di civile abitazione e di dimora abituale. Il fratello debitore e' deceduto senza testamento. Non intendo ereditare....ovviamente! L'unica azione compiuta da parte del fratello in vita e' stata quella di provvedere alle esequie ed alla inumazione per dovere umano e di fede cristiana.
L'accettazione della qualita' di erede non e' certamente obbligatoria. Infatti, colui che non intende beneficiare dell'eredita', il cd. chiamato, puo' tranquillamente rifiutare; per farlo basta effettuare una dichiarazione di rinunzia all'eredita' che puo' essere fatta davanti al Cancelliere del Tribunale dove si e' aperta la successione ovvero dinanzi ad un notaio. Con tale dichiarazione si rinuncia sia alla massa attiva che alla massa passiva dell'eredita'. E' anche possibile accettare l'eredita' con il cd. beneficio d'inventario, secondo quanto previsto dall'art. 490 comma 2 del codice civile. Tale accettazione evitera' la confusione tra il patrimonio del defunto e quello dell'erede e quest'ultimo paghera' i debiti del defunto sino alla concorrenza del valore dei beni ereditati.
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Scrive D
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Cava de' Tirreni
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Sono proprietaria di un appartamento e sono interessata a mettere le inferriate alle finestre e porte finestra della mia abitazione posta al piano primo di una palazzina.
L'amministratore durante la riunione ha detto che cio' non e' possibile perche' manca l'unanimita' dei consensi (i mille millesimi). Mi chiedo quindi se il mio diritto a proteggermi e a proteggere la mia bambina possa essere negato in virtu del fatto che "rovinano la bellezza della palazzina" oppure se esiste una legge che mi permetta di installarle comunque. Premetto che sul regolamento condominiale non vi e' espresso divieto di posa delle inferriate e che so che c'e' una sentenza della Corte di Appello di Milano 14/04/1989 e del Tribunale di Rimini 25/05/1995 che danno ragione a chi le installa.
Ritengo che per l'apposizione di inferriata alle finestre e porte finestre non sia necessaria l'unanimita' dei consensi dei condomini, non riguardando se non indirettamente parti comuni dell'edificio. Il problema, piuttosto, attiene all'incidenza che le inferriate potrebbero avere sul prospetto architettonico della facciata del palazzo; in altri termini, in che misura esse incideranno sul decoro estetico del fabbricato; e' ovvio che tale valutazione sara' ampiamente discrezionale dipendendo anche da dove le grate proiettano, cioe' su fronte strada o sul retro del fabbricato; dalla forgia delle stesse ecc. ; le sentenze che lei cita fanno riferimento ad impugnazioni di delibere assembleari che, a maggioranza semplice, avevano autorizzato l'installazione ad un condomino; ebbene, la Corte Milanese ha ritenuto- in sintesi - che possa essere tollerato un lieve danno estetico se cio' e' utile alla sicurezza dei condomini.
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Scrive Giusy
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Cava de' Tirreni
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Nell'aprile dello scorso anno presentavo le dimissioni all'azienda a cui prestavo servizio perche' stanca di percepire lo stipendio ogni 4/5 mesi. Dovevo prendere la retribuzione relativa al mese di aprile e il TFR il 15 maggio, ma essendo indietro con gli stipendi non fu cosi'. Dopo centinaia di telefonate, sono riuscita a prendere a meta' gennaio del 2007 lo stipendio di aprile, ancora oggi - nonostante l'email di sollecito, le centinaia di telefonate tutto tace. Sono passati quasi 11 mesi e ancora aspetto 3500 euro,cosa mi consiglia di fare? C'e' un termine per non perdere le mie spettanze? Sono disperata, gradirei un suo consiglio.
I termini di prescrizione per le spettanze lavorative sono quinquennali; quindi, come vede, ha tempo. Pero', come si dice, chi ha tempo non aspetti tempo; ed allora visto che il datore di lavoro fa orecchie da mercante, le consiglio di rivolgersi ad un suo legale di fiducia oppure ad un Patronato di assistenza gratuita; sara' necessario, infatti, inviare una formale richiesta di pagamento al datore; se risultera' infruttuosa, allora dovra' avviare il tentativo obbligatorio di conciliazione presso il locale Ufficio Prov. Del Lavoro; questo tentativo di conciliazione potra' avere esito positivo, se il datore si presenta e concilia (paga il dovuto) oppure negativo, se egli non compare o non concilia. In caso di esito negativo del tentativo obbligatorio, lei potra' avviare le normali azioni giudiziarie per ottenere quanto le spetta. Auguri!!!
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Scrive Carlo
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Cava de' Tirreni
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Gentile Avvocato,vorrei una informazione riguardo al pagamento del mio avvocato, in pratica vorrei sapere se e' possibile pagare il suo onorario ratealmente, lei mi potra' dire "lo chieda direttamente a lui", ma io vorrei prevenire la sua eventuale risposta e quindi lo chiedo a lei, se le fosse possibile vorrei sapere l'entita' dell'onorario per assistermi in un processo penale (sono io che ho denunciato una persona). La ringrazio anticipatamente, Carlo.
Gentile sig Carlo
La risposta spontanea, sarebbe, effettivamente lo chieda a lui.
La domanda pero' mi offre lo spunto a rapide ed amare) considerazioni in ordine ai recenti interventi in materia, anche e non solo, di onorari di avvocato.
La recente riforma ha abolito le cd. Tariffe obbligatorie, ovvero una serie di voci riferite ad attivita' pratiche e professionali che l'avvocato svolgeva per conto del cliente in occasione ma non solo di un processo.
In base a tale elenco di attivita' svolte, il professionista stilava una parcella che teneva conto sia del valore e della natura del processo e sia dell' attivita' materialmente fornita. Non era possibile pattuire compensi legati all'esito del procedimento e neppure derogare ai minimi di legge previsti per quelle attivita'.
Oggi, tutto e' cambiato; l'avvocato, purtroppo, e' stato equiparato a qualsiasi prestatore di servizi con il quale si potra' trattare il prezzo della prestazione prima che essa sia fornita, come un qualsiasi pacchetto turistico, che potra' essere maxi, medio o mini.
Probabilmente ci saranno professionisti che offriranno l'assistenza a tre divorzi al costo di due; chi effettuera' sconti comitive e cosi' via. Inoltre, potra' essere concordato l'onorario sulla base dell'esito del giudizio; nel senso che all'avvocato spettera' una percentuale fissa e predeterminata sull'eventuale importo, per esempio, di un risarcimento che il suo assistito otterra', con tutte le intuibili conseguenze per il malcapitato cliente.
Il rapporto che lega il cliente all'avvocato e' di natura strettamente fiduciario, legato non solo alle capacita' professionali ma anche alla sensibilita' del professionista di comprendere le esigenze del suo assistito e non puo' essere basato solo sul prezzo od il risultato; la conseguenza sara' che chi avra' piu mezzi potra' scegliersi l'avvocato piu costoso, anche se - per fortuna - non e' detto sia il piu bravo.
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Scrive Carlo Della Rossa
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Cava de' Tirreni
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Egr. Avvocato Senatore
Sono a scriverLe per sottoporre cio' che di assurdo vi e' in Italia:
Venerdi' 06/09/06 alle 12 mi e' stato consegnato una ingiunzione di pagamento (dopo 16 anni) per l'anno 1990, di una macchina che io non ho piu, perche' distrutta in un incidente subito nell'agosto 1990 (da premettere che la macchina era una regata turbo diesel intestata a mia moglie e in mio possesso dal dicembre 1989), pertanto il 29/09/1990 ho fatto la rottamazione del veicolo, consegnando le targhe all'ACI, delegazione di citta' a Siracusa.
Questa mattina recatomi agli uffici delle entrate di AUGUSTA,dove risiedo, portando con me la ricevuta di pagamento del veicolo sino al 30/08/1990, e la ricevuta della demolizione mi sono sentito dire che in loro possesso non hanno piu nulla, e pertanto non possono sapere se io ho pagato i mesi precedenti ,perche' all'ACI i periodi partono dal 1999, come e' possibile uno schifo simile?
e poi perche' non mi hanno cercato prima? Cosi' ora debbo pagare circa 450 , non so bene per che cosa Avvocato, Le ho allegato copia della bolletta (che e' intestata a mia moglie), augurandomi che con il Vostro aiuto possa porre fine a questo assurdo. Mi hanno dato 5 giorni di tempo per il pagamento pena il pignoramento dei beni (vivo di pensione di vecchiaia) puo' ben immaginare il lusso. Mi scusi se l'ho importunata con il mio sfogo,nel pomeriggio chiamero' per telefono.
Grazie e ossequi.
Gentile sig. Della Rossa, comprendo il suo rammarico ed il suo sfogo, purtroppo credo che lo Stato sia forte con i deboli e debole con i forti.
Sicuramente Lei non e' legalmente tenuto a pagare i 450 che Le cercano, - dato che il diritto di riscuotere la tassa e' ampiamente prescritto - pero', mentre Loro possono pignorarLe la pensione entro 5 gg., Lei non puo' fare altrettanto, nel senso che per poter far valere il Suo sacrosanto diritto, dovra' incaricare un avvocato, rivolgersi al Giudice e ottenere Giustizia; ma quanto tempo e quanto denaro Le costera'?
Purtroppo, non credo che abbia alternative.
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Scrive Roberto Cianciolo
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Cava de' Tirreni
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Egregio Avvocato,
volevo gentilmente chiederle se il fatto che la madre chiuda il proprio libretto postale (contenente una ingente somma di denaro) per aprirne un altro ma intestato al figlio, possa comportare il ricorso alle vie legali da parte degli altri figli. In altri termini posso utilizzare tale somma per acquistare una casa dato che il libretto e' a me intestato?
Gentile sig. Roberto,
nulla vieta a Sua madre di intestarLe un libretto postale con soldi suoi.
Lei potra' anche acquistare casa con i soldi che Sua madre Le dara' ora; tenga pero' presente che cio' vale solo e fino a quando Sua madre rimarra' in vita; quando ella non ci sara' piu (sperando, il piu tardi possibile) i Suoi fratelli potrebbero agire legalmente nei Suoi confronti ritenendo (giustamente ) che Lei si stato beneficiario di una donazione cd. Indiretta, ovvero l'utilizzo di denaro di sua madre per acquistare casa e cio' potrebbe avere delle conseguenze e degli effetti in occasione della successione ereditaria dato che i soldi che Lei ha ricevuto potrebbero essere considerati una anticipazione della quota ereditaria a Lei spettante.
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Scrive Guido Gentiloni
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Cava de' Tirreni
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Ill.mo avvocato volevo esporle un quesito.
Sono in attesa di andare a rogito per un appartamento, per il quale e' stato fatto regolare compromesso. Il compromesso parla di appartamento + area condominiale di circa 5000 mq. Aesso che sto effettuando dei lavori di ristrutturazione mi sono accorto che sull'area condominiale vi sono tre box auto (da controlli catastali abusivi), e parlando con uno dei futuri coinquilini vengo a sapere che e' loro intenzione trasformare tali box auto, attualmente in lamiera, in box in muratura, e che l'area su cui gli stessi adesso si trovano e' stata usucapita (non e' stata al momento fatta nessuna richiesta di usucapione), in quanto gli stessi sono presenti da oltre trent'anni. Specificando che nel corso degli anni gli appartamenti (quattro) sono stati piu volte venduti e riacquistati (tranne uno), risponde al vero come dettomi dal mio vicino che io non possa piu accampare diritti su tale area? Oppure e' valida la mia proposta di realizzare quattro box auto in muratura in modo da averne uno per appartamento? E cosa posso fare per non perdere dei diritti su tale cortile (cortile in terra)?
In attesa di gentile risposta la ringrazio e le invio i miei piu cordiali saluti.
Sig. Gentiloni,
constato che il Suo quesito presenta alcune lacune descrittive, in quanto mancano dei passaggi per me rilevanti; cerchero' comunque di essere ugualmente esaustivo.
Al proposito, non credo che si possa parlare di usucapione dell'area da parte dei suoi coinquilini in quanto Lei sta acquistando diritti su di un'area condominiale , quindi presumo di proprieta' anche dei titolari dei box e poiche' mi sembra di capire che l'area in questione non e' frazionata, essi sono proprietari come Lei , d'altronde - di una quota ideale che ben potrebbe essere quella su cui sorgono i box abusivi a meno che questi manufatti non occupino l'intera area.
Per quanto riguarda, invece, la possibilita' di costruire 4 box sull'area, ebbene, la cosa non e' cosi' semplice come sembra, in quanto occorrera' prima convincere gli altri condomini e poi richiedere ed ottenere permesso a costruire presso il Suo comune, cosa quest'ultima non sicuramente facile e veloce.
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Scrive Ivana Salsano
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Cava de' Tirreni
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Ill.mo avvocato Senatore,
le scrivo la presente per chiederle un'informazione: i miei genitori vivono nella stessa casa pur essendo separati da tempo. Lui ha 66 anni e percepisce la pensione minima, lei di anni ne ha 63 e quindi non raggiunge ancora l'eta' pensionabile. Mio padre con la sua pensione riesce a pagare solo il fitto di casa e non da altro. Per pagare le varie utenze purtroppo fanno salti mortali.
Io sono disoccupata e quindi impossibilitata ad aiutarli. Vorrei sapere se e' possibile per mia madre poter usufruire di un sussidio economico prima dell'eta' pensionabile.
Purtroppo, al momento, non esistono sistemi previdenziali istituzionali che prevedano forme di sostentamento per il suo caso.
Tuttavia, alcuni Enti locali predispongono progetti di sostentamento per soggetti a basso reddito.
Uno di questi e' la erogazione regionale che l'Ente locale ( Comune ) destina per l'integrazione del pagamento del fitto; per l'accesso al beneficio e' necessaria, tra l'altro, una base reddituale minima ed il contratto di locazione registrato.
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Scrive Giovanni
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Cava de' Tirreni
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Gent.mo Avvocato,
Circa sette anni fa io e mia moglie abbiamo comprato un' immobile a Cava.
Avendoci aiutato nel pagamento, nell'atto notarile, abbiamo inserito i mie suoceri come usufruttuari. Anche nel mutuo fatto con la banca essi compaiono come intestatari dello stesso, anche se a pagarlo siamo io e mia moglie. Qualche anno fa mio suocero e' morto, ora mia suocera ha deciso di togliere l'usufrutto, anche perche' nel frattempo mia suocera e' andata ad abitare in Toscana in un altro appartamento di sua proprieta'.
La domanda e' questa: Cosa devo fare e a chi rivolgermi per espletare questa richiesta di mia suocera? Essendoci l'ipoteca sulla casa la banca potra' impedire la richiesta di annullamento di usufrutto da parte di mia suocera? Orientativamente quest' operazione che prezzo avra'?
La ringrazio anticipatamente.
Pur non ravvisando alcuna utilita' pratica in tale atto, preciso che affinche' l'usufrutto si consolidi con la ( sua ) nuda proprieta' e' necessario che sua suocera rinunci al suo diritto; cio' va fatto con atto pubblico soggetto a trascrizione nei Pubblici Registri Immobiliari; pertanto occorre rivolgersi ad un notaio. L'atto dovra' poi essere notificato alla banca la quale, non credo avanzera' serie obiezioni, trattandosi di un diritto reale relativo. L'atto di rinuncia come ogni atto unilaterale - sara' soggetto al pagamento della tassa di registro, ipotecaria e catastale nonche' alle spese notarili. Il costo orientativo potra' aggirarsi intorno ai 2mila Euro.
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Scrive Alessia Polidoro
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Cava de' Tirreni
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Gentile avv. Senatore,
sono piu di tre anni che sto cercando di vendere il 20% ( 10% io e 10% il mio compagno) delle quote di una societa' sas pagate 7230 ( dimostrabili con assegno e bonifico versati qualche giorno prima di fare l'atto dal notaio) ma registrato all'atto 1000 . Gli altri soci hanno il diritto di prelazione, abbiamo mandato la lettera per metterli a conoscenza della nostra intenzione di vendere e l'amministratore della societa' e socio al 70% ha dichiarato per iscritto di voler acquistare le nostre quote alla somma scritta sull'atto e non alla somma richiesta da noi. Sono piu di 3 anni e non riesco a risolvere questo problema. Che consiglio mi da'?? La prego mi risponda sono disperata anche perche' mi continuano a dire che la societa' e' piena di debiti. Grazie di tutto cuore.
Presumendo che ne lei ne il suo compagno siate soci accomandatari, ritengo che occorra anzitutto verificare se effettivamente la societa' versa in grave passivo, in quanto, se cio' corrispondesse al vero,liberarsi delle quote sarebbe la cosa piu sensata da fare dato che il reale valore delle quote al momento della vendita e' determinato dalla situazione patrimoniale della societa'.
Per quanto attiene la valutazione fittizia del valore delle azioni, ritengo che il ricorso al Tribunale per l'accertamento della simulazione richieda tempi lunghi e costi elevati che, data la posta in gioco, non Le consiglio.
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Scrive Massimo Ferroni
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Cava de' Tirreni
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L'assegno bancario puo' da solo costituire un titolo di credito nei confronti di colui a cui e' intestato, che dopo averlo incassato non potesse dimostrare a che titolo ha ricevuto la somma?
Mi spiego meglio: Mio padre e' deceduto circa un anno e mezzo fa e dai suoi estratti conto mi risulta che circa quattro anni prima della sua morte ha versato ad un suo conoscente una somma di circa 20.000 euro, attraverso due diversi assegni bancari non trasferibili intestati allo stesso.
Ora pur non esistendo alcun documento comprovante le reali motivazioni di questa dazione di denaro, so che certamente e' stato un prestito.
Esiste una qualche via legale che, in quanto erede, possa consentirmi di riavere indietro questa somma, visto e considerato che chi a suo tempo l'ha ricevuta nega di avere debiti pendenti nei confronti di mio padre e non vuole dare altre spiegazioni?
In linea teorica, sarebbe possibile avviare una azione giudiziaria tendente a dimostrare che suo padre ha effettuato un prestito oppure una donazione al suo conoscente.
Infatti si potrebbe agire per la restituzione della somma se si dimostrasse che la sua consegna avvenne a titolo di mutuo oppure impugnare l'eventuale donazione in quanto non essendo di modico valore necessitava dell'atto pubblico. Ma tutto questo, come detto in linea teorica.
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Scrive Samuele
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Cava de' Tirreni
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Salve sig. Riccardo,
sono in affitto in una casa a 2 piani, nel primo ci sono io, nel secondo una coppia giovane non sposata, il problema e' che essendo anche la casa abbastanza vecchia i muri non sono isolati (o poco) e questi due individui non hanno nessun rispetto per noi che siamo al piano inferiore.
Anche durante i giorni di non lavoro quando uno ha il diritto di riposarsi a casa loro se ne fregano e si mettono a fare anche lavori di manutenzione la mattina presto e per tutto il giorno, non curandosi minimamente che c'e' gente sotto di loro.
Prima che arrivassero loro c'era una coppia di signori anziani (ma arzilli) ed io durante il fine settimana quando ero a casa cercavo di non fare rumore dopo pranzo perche' sapevo che i due andavano a fare il pisolino pomeridiano... ecco, io non posso farlo, e neppure dormire un po' piu tardi la domenica mattina. Mi rimetto ad un suo consiglio.
I rapporti di buon vicinato, spesso, sono una utopia; comunque l'art. 659 del codice penale prevede l'arresto fino a tre mesi o l'ammenda fino ad 309 per chiunque, mediante schiamazzi o rumori ovvero abusando di strumenti sonori disturba le occupazioni, il riposo delle persone.
Faccia presente alla giovane coppia le sue doglianza; se non basta si rivolga al proprietario ed infine, se non risolve la questione, presenti una denuncia alle Autorita'. Auguri.
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Scrive Rosalba Marzullo
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Cava de' Tirreni
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Siamo 2 coppie (io e mio marito + fratello del marito e moglie):
stiamo
costruendo un immobile bifamiliare cosi' suddiviso:
INTERRATO: zona garage e tavernette divise equamente
P. TERRA: appartamento mio
P. PRIMO: appartamento cognati
SOTTOTETTO: zona sud a cognati (data loro opzione di scelta), zona nord mio
Questione => a chi spettano i costi di:
MARCIAPIEDI CHE CORRE LUNGO I LATI DEL P. TERRA (che vorremmo fossero
uniti alla nostra proprieta' senza vincoli di servitu)
BALCONI CHE CORRONO LUNGO I LATI DEL PRIMO PIANO - intendendo intonaco, rivestimenti (gia' la soletta quale spesa strutturale e' stata divisa
equamente) e RELATIVE INFERRIATE (per una lunghezza di 40 MT)
SU LATO SUD CIASCUNO DEGLI ALLOGGI HA UNA TERRAZZA-VERANDA DI CA 3 MT x 10 MT - In caso di eventuali problematiche future alla terrazza del primo piano, a chi spettano le spese di manutenzione straordinaria? Se a tutti e due i proprietari in quale proporzione?
Esiste, nel codice civile o negli usi e consuetudini, la prerogativa x chi sceglie il piano terra di avere la proprieta' e la disponibilita' di tutto (a parte le zone di ingresso e passaggio per forza comuni) il terreno circostante(trattasi poi della distanza minima tra 2 proprieta' - 5 mt) e sul lato SUD (che ha piu terra davanti, 30 mt) un minimo garantito?
Gentile signora Marzullo,
il Suo quesito, sebbene articolato e singolare fa sorgere una considerazione spontanea :
ovvero che, oltre ( se non prima ) la Legge, gli usi e le consuetudini, per regolamentare determinati rapporti, occorrere, innanzitutto, il buon senso!! Credo sia il criterio migliore!!
Cio' posto, debbo evidenziare che il quesito che mi sottopone e' manchevole di un importante elemento; ovvero, la titolarita' del terreno su cui sta sorgendo l'immobile, in quanto la questione assume diversa rilevanza a seconda se trattasi di proprieta' esclusiva di una sola avvero di entrambe le coppie.
La mia risposta sara' resa sul presupposto che il terreno appartenga ad entrambe le coppie.
Ebbene, l'immobile che state costruendo, e' inquadrabile sotto l'istituto della cd. comunione nel senso che esso appartiene, in pari quota, ad entrambi i titolari e che, pertanto, - salvo diverso bonario accordo il costo di ogni opera comune realizzata, va sostenuto da entrambi.
Qualora, invece, intendiate frazionare la proprieta' dell'immobile cosa auspicabile assegnandovi ciascuna una porzione di piano, le future spese di manutenzione straordinaria delle parti esclusive saranno a carico dei rispettivi proprietari.
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Scrive Anna Pasquariello
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Cava de' Tirreni
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Avvocato, vorrei chiederLe se, nonostante nel contratto di
affitto che ho firmato (legge 431/98 comma3) ci sia indicato che in caso di vendita non ho il diritto di prelazione, il locatore e' tenuto lo stesso a chiederci se siamo interessati all'acquisto ed a farci una proposta.
Gentile signora Anna,
riscontro il quesito che mi ha posto, circa la derogabilita' del diritto di prelazione dell'immobile da Lei condotto in locazione.
Ebbene, il disposto di cui alla lettera g) dell'art. 3 L. 431 e' di carattere inderogabile, nel senso che il diritto di prelazione non puo' essere oggetto esclusione o di rinuncia preventiva all'atto della stipula del contratto.
In altri termini, se nel contratto il locatore e' introdotta una clausola che esclude il conduttore dal beneficio della prelazione, trattandosi di clausola vessatoria, ex art. 79 L. 392/78, essa si considera come non apposta e, quindi nulla.
Tuttavia, il beneficio della prelazione non si applica alle ccdd. vendite in blocco ovverosia, quelle vendite immobiliari che hanno ad oggetto tutto lo stabile o gran parte di esso; ad esempio: se lei conduce in locazione un immobile facente parte di un fabbricato di cui il suo locatore e' proprietario esclusivo, se questi vende tutto lo stabile a terzi, agli inquilini quindi anche a Lei - non spetta il diritto di prelazione.
Questo che Le ho prospettato non e' l'unico caso in cui il diritto di prelazione puo' essere disatteso in quanto se il proprietario intende vendere a terzi dopo la prima scadenza contrattuale, al conduttore non spetta il diritto di prelazione, ne' gli spetta se, una volta scaduto il contratto, il locatore intende locare l'immobile a terzi.
Al conduttore, inoltre, non spetta il diritto di prelazione se il locatore e' comproprietario dell'immobile a titolo di comunione ereditaria: in tal caso, infatti, il diritto di prelazione accordato ai coeredi dall'art. 732 c.c. prevale su quello del conduttore; ugualmente dicasi se il locatore vende l'immobile al coniuge o ai parenti entro il secondo grado.
Per completezza, tenga presente che se la sua situazione non e' una di quelle sopra dette - il proprietario e' tenuto a notificarLe ufficialmente la sua volonta' di vendere l'immobile, comunicandole il prezzo preteso, le modalita' ed i tempi di pagamento.
Qualora Lei, entro sessanta giorni, non dovesse aderire all'offerta, il proprietario potra' vendere a terzi l'immobile ma potra' farlo solo rispettando le medesime condizioni che ha offerto a Lei.
Se nell'atto pubblico di acquisto e' indicato un prezzo inferiore ( cosa assai frequente) Lei potra', entro sei mesi dalla trascrizione dell'atto, agire in giudizio per farlo annullare e riscattare Lei l'immobile, al prezzo dichiarato nell'atto pubblico.
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Scrive Carlo
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Cava de' Tirreni
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Gent.mo Avvocato vorrei se possibile un chiarimento riguardo i tempi
da aspettare per rientrare in possesso del mio locale venduto e mai pagato. Le spiego: a Gennaio del 2005 ho venduto il mio locale scrivendo nell'atto notarile tutte le scadenze che riguardavano il pagamento del suddetto, il quale l'ultima rate scadeva il 31 dicembre 2005.
Visto che il compratore non onorava nessuna dico nessuna delle scadenze a Gennaio 2006 ho incaricato un legale per riottenere il mio locale.
Al 10 aprile 2006 il giudice emette un'ingiunzione con quaranta giorni di tempo per un'eventuale ricorso del compratore perche' lasciasse libero il locale.
I quaranta giorni sono passati da un bel po', non c'e' stato nessun ricorso
Ma io sono ancora qui ad aspettare che tutto finisca, il mio legale quando
chiedo informazione risponde che la pratica e' ferma in cancelleria, cosa fare?
Gentile signor Carlo,
Ritengo che il suo legale ha agito bene, nel senso che scegliendo la via del decreto ingiuntivo ha optato per la strada migliore.
Purtroppo, il concetto di tempo secondo la Giustizia e' diverso da quello della parte;
infatti, comprendo che per Lei 40 giorni sono una enormita', purtroppo, pero', per la Giustizia sono un lampo.
Quando si ottiene una ingiunzione - nel suo caso di consegna - occorre prima richiedere le copie del decreto, poi notificarle al debitore; da tale momento decorrono i quaranta giorni per il debitore per proporre una eventuale opposizione; trascorsi i predetti 40 giorni occorrera' richiedere al Tribunale la cd. formula esecutiva ovvero, l'ordine definitivo per eseguire lo sgombero, nel frattempo il decreto andra' registrato/ tassato presso la Agenzia delle Entrate;
dopo aver attenuto la formula esecutiva,- cosa non velocissima - si dovra' notificare al debitore il cd. atto di precetto , ovvero l'intimazione di rilasciare, entro 10 giorni dalla notifica, l'immobile; trascorsi inutilmente i dieci giorni, su istanza del legale, l'Ufficiale Giudiziario dovra' notificare al debitore il cd. preavviso di rilascio , con il quale informa il debitore della data in cui si rechera' presso l'immobile per procedere allo sgombro.
Come vede, il procedimento e' abbastanza complesso e lungo e non e' detto che sempre si possa ottenere un risultato rapido, soprattutto qualora intervengano opposizioni, spesso dilatorie e strumentali, da parte del debitore.
Gia' il fatto che il suo decreto non sia stato opposto e' positivo; pertanto, la fiducia nel suo legale e' ben riposta; sono i tempi della Giustizia che !!
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Scrive Giuseppe |
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Cava de' Tirreni
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Egregio Avvocato, circa 20 anni or sono ho comprato una vespa 125 con targa, ma essendo all'epoca minorenne tale motoveicolo fu intestato a mio padre, ora purtroppo lui e' morto, come posso intestare a me il motoveicolo? Devo affrontare spese? E volendolo vendere avrei bisogno della firma dei miei fratelli e di mia madre? Tenga presente che attualmente il valore della Vespa e di poche centinaia di Euro.
La ringrazio sentitamente.
Tenga presente che l'intestazione di un bene mobile registrato, com'e' appunto una Vespa, presso il Pubblico Registro Automobilistico ha natura dichiarativa e non costitutiva nel senso che essa serve soltanto a rendere pubblica la titolarita' del veicolo ma non a certificarne la proprieta' per cui, affinche' possa intestare a Lei la Vespa e' necessario solamente dimostrare la qualita' di erede; e' ovvio che dovra' sostenere il costo del passaggio di proprieta'. Non ritengo necessaria la firma dei suoi congiunti per poter vendere a terzi la Vespa in quanto, in caso di contestazioni, la proprieta' della stessa potra' essere data con ogni mezzo es. pagamento del bollo, dell'assicurazione, della manutenzione ecc.
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Scrive Roberto |
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Cava de' Tirreni
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Ho un quesito da porLe:
Una cooperativa edilizia sorta senza finanziamenti, pubblici o privati, il cui suolo e' stato avuto in concessione dal comune, per 99 anni (pagato per intero sia al Comune che ai proprietari), e' giunta allo scopo sociale: la realizzazione di appartamenti per i soci della cooperativa. Un'appartamento mi e' stato assegnato ed acquistato. Mi sono accollato un mutuo e per esigenze lavorative, mi sono dovuto trasferire in altra citta'. Attualmente, oltre a gravarmi delle spese del mutuo, sono costretto ad accollarmi anche il fitto dove abito adesso! Il quesito e' il seguente: posso affittare l'appartamento acquistato nella cooperativa? Da premettere che nello statuto sociale, vi e' espressamente indicato che in caso di trasferimento in altro comune, per motivi di lavoro o altro, il socio puo' locare il proprio immobile. Un socio della cooperativa stessa, che svolge l'attivita' di avvocato, mi ha segnatamente vietato la possibilita' di locazione. Gradirei sapere se tale affermazione risponde o no al vero.
La societa' cooperativa edilizia e' regolata, oltre che dalla Legge, anche dallo Statuto Sociale che traccia le linee guida della vita societaria sino al raggiungimento dello scopo sociale che, nello specifico, e' il conferimento del bene casa per i propri soci.
Una volta raggiunto lo scopo sociale, mediante l'assegnazione degli appartamenti realizzati ai singoli soci, la cooperativa viene posta in liquidazione e dalle sue ceneri sorge il condominio.
Orbene, dal quesito che mi pone emerge che lo statuto sociale, presumo approvato da tutti i soci, prevede, seppur limitatamente all'ipotesi di trasferimento, la possibilita' di concedere in locazione l'immobile.
Ritengo, pertanto, che qualora il socio sia in grado di dimostrare di trovarsi in una delle condizioni espressamente previste dallo statuto, non v'e' alcun ostacolo affinche' conceda in locazione l'immobile anche perche', con la locazione, l'assegnatario non perde il possesso giuridico o la proprieta' dell'appartamento, ma soltanto la mera detenzione.
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Scrive Loredana |
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Cava de' Tirreni
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Mio nonno era proprietario di alcuni appezzamenti di terreno in un paesino del cilento, precisamente Gioi, che suo padre gli aveva lasciato in eredita'. Dopo il conflitto mondiale, mio nonno emigro' in Svizzera e non si e' piu interessato della proprieta' cilentana.
Quando nel 2000 e' morto, mio padre ne e' venuto a conoscenza allorquando ha dovuto predisporre i documenti per la successione. Come potremmo fare per riappropriarci degli appezzamenti di terreno che erano di mio nonno, visto che oggi sono posseduti da alcune persone del luogo che si oppongono sostenendo che si e' verificato l'usucapione? Di cosa si tratta ?
R: Non e' possibile dare una risposta precisa al caso prospettato in quanto sarebbe necessario conoscere piu dettagliatamente la questione e gli elementi forniti sono insufficienti.
In ogni caso, in linea generale, si puo' dire che l'usucapione e' uno dei modi con cui una persona puo' acquistare la proprieta' di un'immobile; infatti l'art. 1158 del codice civile prevede che la proprieta' dei beni immobili e degli altri diritti reali di godimento ( es. servitu) si acquista con il possesso continuato ( ed indisturbato n.d.r.) per venti anni.
In alcuni casi ( es. acquisto da chi non e' proprietrio ma in base ad un atto formalmente valido ) il termine per l'acquisto si riduce a dieci anni.
Addirittura, se si tratta di particolari zone, cd. montane, la Legge prevede un termine che puo' essere anche di cinque anni.
E' ovvio che il possesso da parte del non proprietario deve essere continuativo e deve manifestarsi con atteggiamenti tipici del proprietario ( es. recintando il terreno; appropriandosi dei suoi frutti ecc. )
E' bene precisare, comunque, che l'usucapione non si realizza e non trasferisce automaticamente la proprieta' in favore del possessore; affinche' cio' accada, occorre che vi sia una pronunzia giudiziale da parte del Tribunale; la sentenza emessa da quest'ultimo diventa il titolo di proprieta' per chi ha posseduto l'immobile per oltre un ventennio.
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Scrive Luciano P. |
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Cava de' Tirreni
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Ho ricevuto una richiesta di pagamento, da parte della Regione Campania, per il bollo auto non pagato e relativo all'anno 2000.
Pur essendo certo di aver pagato, non sono in grado di recuperare la ricevuta. Vorrei sapere in quanti anni si prescrive la tassa di possesso che la Regione mi richiede?
Normalmente, il diritto ad ottenere il pagamento della tassa di possesso di una autovettura si prescrive in tre anni, come previsto dalla Legge n. 53/1983.
Pero', di recente, in occasione del cd. condono fiscale, il termine triennale e' stato prorogato di altri due anni, di talche' e' divenuto quinquennale.
Si ritiene, pero', che non avendo la Regione Campania aderito alle norme nazionali in materia di Condono - art. 13 L. 289/02 - non possa beneficiare del previsto prolungamento del termine di prescrizione.
Il problema, piuttosto, si sposta sulla opportunita' di contestare la richiesta; infatti, il piu delle volte il gioco non vale la candela; ovvero, il costo da sostenere per inoltrare il ricorso innanzi alla competente Commissione Tributaria, - che, anche in caso di accoglimento del ricorso, non riconosce le spese di causa - spesso supera di gran lunga l'importo da pagare per cui, talvolta, mi spiace dirlo - conviene .scegliere il male minore.
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Scrive Anonima |
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Cava de' Tirreni
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Sono proprietaria di un'appartamento a Passiano di circa 100 metri quadrati.
Sopra questo appartamento c'e' un sottotetto che utilizzo come deposito di vecchi mobili; vorrei trasformare questo sottotetto in appartamento; cosa devo fare ?
Nell'anno 2000, la Regione Campania ha varato la legge numero 15, che si prefigge lo scopo di recuperare al patrimonio edilizio abitativo, appunto i sottotetti.
Pero' non tutti i sottotetti possono formare oggetto di richiesta di trasformazione; infatti l'art. 3 della suddetta Legge, detta alcuni requisiti tecnici, ovvero le altezze medie ( 2,40 mt), che i sottotetti debbono avere per poterli trasformare in unita' abitative; la loro destinazione a residenza ecc.
Inoltre, occorrono altri due requisiti fondamentali: che il sottotetto sia preesistente alla data dell'Ottobre 2000 e che la sua trasformazione non preveda l'innalzamento del colmo.
Pertanto, in linea generale, se il suo sottotetto e' preesistente alla data dell'ottobre 2000, possiede le altezze minime di cui all'art. 3 della Legge e non e' previsto l'aumento dell'altezza del colmo, delle gronde ovvero la diversa inclinazione delle falde, potra' essere oggetto di domanda di trasformazione, a condizione, pero', che si tratti di un sottotetto non abusivo oppure che non sia stato gia' oggetto di condono.
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Scrive Armando |
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Cava de' Tirreni
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Egregio avvocato, qualche anno fa alla morte di mio padre, nell' atto di ricevere l' eredita' ( per motivi personali) ho fatto atto di " rinunzia" alla stessa, il tutto ovviamente e' stato devoluto a favore di mio fratello e mia madre. Nel corso del tempo abbiamo apportato modifiche all' immobile oggetto dell' eredita', aumentandone il valore. Ora vi chiedo come faccio a rientrare in possesso di cio' a cui ho rinunziato? L' unica via che mi reintegri a pieno nel possesso del bene e' l' acquisto di parte di esso ? Ho altre strade meno onerose per risolvere questa situazione ?
La rinuncia all'eredita', prevista dall'art. 519 c.c. e' una dichiarazione unilaterale mediante il quale il chiamato alla eredita' manifesta la propria volonta' di non acquisire quanto gli spetterebbe; tale rinunzia e' revocabile a condizione, pero', che il bene cui si e' rinunciato non sia stato gia' acquistato da altri coeredi. Nel Suo caso, l'accettazione di Sua madre e di Suo fratello, di fatto, Le impedisce di rientrare in possesso della sua quota ereditaria. Poiche' chi ha rinunziato alla eredita', e' considerato dalla Legge come un estraneo, temo che Lei per poter rientrare in possesso dei beni dovra' acquistarli, a meno che i Suoi congiunti non intendano effettuare un atto di liberalita' (donazione) nei Suoi confronti. Speriamo bene!
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Scrive Vincenzo |
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Cava de' Tirreni
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Egregio avvocato, alcuni giorni fa mi e' stata notificata una multa per una contravvenzione elevatami in data 2 Aprile 2005 per superamento dei limiti di velocita' sul tratto autostradale SA-NA. Ho sentito dire che la multa, quando e' ricevuta dopo 150 giorni, e' nulla e quindi non va pagata. La posso non pagare? Vincenzo; Cava.
Non e' proprio cosi'. Infatti, e' vero che la Legge prevede, a carico dell'autorita' che ha accertato la violazione, il termine perentorio di 150 giorni dalla contestazione per la notifica del verbale all'interessato ma non ne prevede una nullita' automatica . In altri termini, non e' sufficiente che la multa si ricevuta oltre i 150 giorni affinche' sia nulla, ma occorre comunque far ricorso al Prefetto od al Giudice di Pace del luogo della contestazione al fine di ottenere l'annullamento e quindi evitare il pagamento. E' utile precisare che, sia il ricorso al Prefetto che quello al Giudice di Pace possono essere presentati direttamente dall'interessato o spediti per posta; sono esenti da bolli e non necessitano dell'assistenza di un avvocato.
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Scrive Stefano |
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Cava de' Tirreni
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Io e mio fratello abbiamo ricevuto in eredita' dai nostri genitori, morti alcuni anni fa, un appartamento a Cava. Ora, mio fratello che vive ad Urbino, vuole vendere l'appartamento mentre io non sono favorevole in quanto vi sono affezionato essendo un ricordo nei nostri genitori per cui mi dispiace disfarmene. Posso impedire a mio fratello di venderlo? Stefano.
Sara' molto difficile. Il vincolo che lega Lei e Suo fratello all'immobile e' una comunione cd. ereditaria.
Presumendo che non vi siano altri eredi, entrambi siete titolari della quota ideale pari al 50% della proprieta' e quindi con pari diritto di decisione sul destino dell'appartamento.
E' bene premettere che la materia ereditaria e' ampia e molto complessa, tuttavia, a grandi linee si puo' affermare che, qualora non si raggiunga la concorde volonta' di alienare a terzi l'immobile le soluzioni possibili sono sostanzialmente tre e ciascuna dipendente da determinate circostanze; infatti : 1) se si e' d'accordo sul prezzo, e Lei ne ha la disponibilita', puo' acquistare da Suo fratello la sua quota divenendo cosi' unico proprietario.
2) Se l'appartamento in questione e' comodamente divisibile in due parti allora ognuno acquisisce la piena proprieta' di ciascuna parte.
3) Qualora, invece, non si raggiunga l'accordo sulla valutazione ovvero l'immobile non puo' essere comodamente diviso in due parti autonome, allora, purtroppo, Suo fratello potra' rivolgersi al Giudice che dichiarera' lo scioglimento della comunione e, dopo avere fatto stimare il valore da un tecnico, ne disporra' la vendita al miglior offerente ed il ricavato, al netto delle spese di causa, che sicuramente non saranno poche, sara' diviso tra Lei e Suo fratello.
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Scrive Eleonora |
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Cava de' Tirreni
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Mia madre, qualche mese fa, di sera, mentre passeggiava lungo il Corso di Salerno e' inciampata in una buca presente sul selciato ed e' caduta, riportando la frattura del polso. A chi deve rivolgersi per ottenere il risarcimento dei danni che ha subito ?Eleonora.
Il fatto prospettato, nella sua semplicita' e' un classico, da manuale, pur tuttavia la risposta non potra' essere ovvia in quanto la responsabilita' dell'Ente pubblico ( nel caso, il Comune) non e' scontata.
Infatti, la caduta di un pedone a causa di una buca, un avvallamento o di un qualsiasi ostacolo presente sul manto stradale e' detta da insidia o trabocchetto .
Sul punto, la Giurisprudenza, nel tempo, ha subito notevoli oscillazioni e gli orientamenti sono stati talvolta a favore del pedone e, talaltra, a suo sfavore.
Infatti, affinche' una buca, un avvallamento ecc. possano essere considerati insidie, e quindi generare la responsabilita' del proprietario della strada o di chi e' tenuto alla manutenzione, e' necessario che esse, usando la diligenza dell'uomo medio, siano oggettivamente e soggettivamente non prevedibili e non avvistabili.
In altri termini, affinche' Sua madre abbia diritto al risarcimento, occorrera' dimostrare che la buca che ne ha causato la caduta, non era facilmente avvistabile ( ad es. perche' piccola ed in zona non illuminata) e non prevedibile ( ad es. perche' era l'unica buca sulla strada ).
In conclusione, piu la strada e' rotta e piu evidenti sono le insidie e meno il Comune e' responsabile.
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Scrive Ottavio |
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Cava de' Tirreni
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Sono proprietario di un immobile in un condominio e di recente, ho provveduto a sostituire la serratura del portone, divenuta difettosa. Avendo evidenziato il problema all'amministratore, la serratura non veniva sostituita, per cui ho provveduto a chiamare il fabbro per la riparazione che ho pagato di tasca mia. Ho diritto alla restituzione di quanto speso, da parte dell'amministratore? Ottavio. Cava.
Certo che si! Sebbene l'amministratore sia l'unico ad assumere impegni per conto del condominio, qualora un condomino dovesse sostenere delle spese riguardanti parti comuni dell'edificio, questi ha diritto al rimborso; ovviamente a condizione che si tratti di spese urgenti. Nel caso esposto, la sostituzione della serratura soprattutto se eseguita anche a causa dei ritardi dell'amministratore puo' tranquillamente rientrare tra le spese urgenti.
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Scrive Anna |
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Cava de' Tirreni
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Ho 65 anni, vivo da sola ed il mio appartamento si trova proprio sopra una palestra, dalla quale provengono suoni e rumori molesti soprattutto durante il pomeriggio ed a sera inoltrata. Piu volte ho chiesto al titolare della palestra di contenere i rumori ma non ho ottenuto nulla; a chi debbo rivolgermi per riuscire .a riposare!! Anna. Cava.
R: I destinatari sono vari, ma non tutti .garantiscono il riposo!
Al problema dell'inquinamento acustico, solo di recente e' stato riconosciuta la giusta considerazione ed attenzione nonche' l'incidenza sulla salute delle persone. La legge 447 del 1995, fissa dei limiti massimi per le emissioni sonore che vengono considerate intollerabili allorquando superano di 3 decibel il livello del rumore di fondo della zona; inoltre l'art. 844 del codice civile, considera molesti i rumori che superano la normale tollerabilita', in relazione ai luoghi interessati. Deputata all'accertamento dei limiti di tollerabilita' delle immissioni
( suoni o rumori) e' l'ARPAC agenzia regionale protezione ambiente le cui rilevazioni possono essere fatte proprie dall'Ente amministrativo ( nel caso il Comune ) per elevare, ai responsabili, delle sanzioni amministrative che possono andare dall'ordine di contenimento ed abbattimento delle immissioni nocive sino alla chiusura del locale. E' anche possibile rivolgersi al Giudice per richiedere gli opportuni provvedimenti, ovviamente con costi a provvisorio carico del ricorrente. I due rimedi, comunque, non sono alternativi.
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Scrive Salvatore |
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Cava de' Tirreni
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Dal 2001, sono inquilino di un appartamento a Cava di due vani ed accessori e pago un canone di 450 euro mensili.
Da qualche tempo il proprietario, tramite una agenzia immobiliare, ha messo in vendita l'appartamento senza prima consultarmi; ho chiesto spiegazioni ma mi ha detto che non era tenuto ad interpellarmi. E'cosi' ? Salvatore. Cava.
R: Ritengo di no! La legge di riforma delle locazioni ( L. 431/98 ) ha introdotto una nuova ipotesi di prelazione o preferenza, a favore degli inquilini di immobili adibiti ad uso abitativo i cui contratti risultano stipulati o rinnovati dopo il 30.12.1998. In tali casi, il proprietario dell'immobile che intende vendere, deve necessariamente comunicare - per lettera- all'inquilino la sua volonta' di vendere indicando, il prezzo e le eventuali condizioni di pagamento; solo se l'inquilino tace ovvero comunica di non essere interessato, il proprietario potra' vendere a terzi. Qualora il proprietario vende a terzi l'immobile senza consultare preventivamente l'inquilino, oppure lo vende per un prezzo inferiore a quello comunicato al conduttore, quest'ultimo potra' entro il termine di sei mesi dall'atto notarile impugnare la vendita ed ottenere dal Giudice il trasferimento dell'immobile. E' comunque bene precisare che, il proprietario non e' tenuto a comunicare nulla all'inquilino, qualora venda l'immobile al coniuge, ad un parente entro il secondo grado oppure in caso di donazione.
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